Ley 13512
PROPIEDAD HORIZONTAL
.- Incorpora al Código Civil el Régimen de la Propiedad Horizontal
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Sanción: 30/09/1948.
Bs. As. 13/10/1948
B.O.: 18/10/1948
Art. 1° - Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos
de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean
independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje
común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones
de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de
una persona.
Art. 2° - Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o
departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso
común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se consideran
comunes por dicha razón:
a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías
y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines;
b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua
caliente o fría, refrigeración, etc.;
c) Los locales para alojamiento del portero y portería;
d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos
los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.
Esta enumeración no tiene carácter taxativo.
Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención en
contrario.
Art. 3°- Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a
su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcional al
valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de
las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto
o contribución fiscal.
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del
dominio uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia,
gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos
derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos,
separadamente del piso o departamento a que accedan.
Art. 4°- Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de
los demás, enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir
derechos reales o personales sobre el mismo.
Art. 5° - Cada propietario atenderá los gastos de conservación y
reparación de su propio piso o departamento estando prohibida toda innovación o
modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios
comunes.
Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o
recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.
Art. 6°- Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los
departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines
distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;
b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los
vecinos ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o
depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.
Art. 7°- El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o
realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros
departamentos o pisos al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer
obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos,
etc.
Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la
autorización de todos los propietarios.
Art. 8°- Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de
sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de
administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio,
indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad
comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de
las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones
dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios,
en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce mas cómodo o de mayor
renta.
Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de
cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o
perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto
arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de
reclamación formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámite
correspondiente al interdicto de obra nueva, pero la resolución de la mayoría no
será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.
Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando
oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas
necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con
derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios
realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos
mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren
útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior
estado.
Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por
renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del
piso o departamento que le pertenece.
Art. 9° - Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar
y redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura
pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento solo
podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no
menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura
pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes
puntos:
a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de
ellos o un extraño, que tendrá facultades, para administrar las cosas de
aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos
necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de
servicio de la casa y despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su
remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura
pública;
c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos
o expensas comunes;
d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la
persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el
reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en
esta ley se exige una mayoría especial.
Art. 10. - Los asuntos de interés común que no se encuentren
comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los
condominios, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por
mayoría de votos. Estos se computarán; en la forma que prevea el reglamento y,
en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto. Si un piso o
departamento perteneciera a mas de un propietario, se unificará la
representación. Cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría
necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión, que
se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas
urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin mas procedimiento que
una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente
corresponda a fin de escucharlos.
Art. 11. -El representante de los propietarios actuará en todas las
gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como
mandatario legal y exclusivo de aquellos.
Esta, además, obligado a asegurar
el edificio contra incendio.
Art. 12. - En caso de destrucción total o parcial de más de dos
terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta
del terreno y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así, podrá recurrirse a
la autoridad judicial. Si la destrucción fuere menor, la mayoría puede obligar a
la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de
negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de esta, según valuación
judicial.
Art. 13. - Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se
cobrarán a cada propietario independientemente. A tal efecto se practicarán las
valuaciones en forma individual, computándose a la vez la parte proporcional
indivisa de los bienes comunes.
Art. 14.- No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el
edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a este y si no
cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Cada piso o departamento
podrá hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos, por
voluntad de todos los propietarios.
Art. 15.- En caso de violación por parte de cualquiera de los
propietarios u ocupantes, de las normas del art. 6°, el representante o los
propietarios afectados formularan la denuncia correspondiente ante el juez
competente y acreditada en juicio sumarísino la transgresión, se impondrá al
culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de
doscientos a cinco mil pesos.
El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la
infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza
pública si fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese, un
ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción
respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el
propietario afectado.
La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil
resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.
Art. 16.- En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente
más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y
materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a
contribuir a ella, pero la mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes,
según valuación judicial.
Art. 17. - La obligación que tienen los propietarios de contribuir al
pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al
dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensión del art. 3266
del Código civil, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición; y
el crédito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los arts. 3901
y 2686 del Código civil.
Art. 18. - A los efectos de la presente ley, quedan derogados los
arts. 2617, 2685 "in fine" y 2693 del Código civil, así como toda otra
disposición que se oponga a lo estatuido en esta ley.
Art. 19.- El Poder Ejecutivo reglamentará esta ley estableciendo los
requisitos de inscripción en el Registro de la Propiedad de los títulos a que la
misma se refiere, forma de identificación de los pisos o departamentos, planos
que será necesario acompañar, etc.
Art. 20. - Comuníquese, etc .
Decreto 31815
Bs. As. 13/10/1948
B.O.: 18/10/1948
POR TANTO:
Téngase por Ley de la Nación, cúmplase, comuníquese, publíquese, dése a la
Dirección General del Registro Nacional y archívese. - PERON - Belisario Gache
Pirán.-